Автор: Alex Ivanov [cnhfyystdtob]



Dear Mr & Mrs Semenov



We confirm our e-mail of the 2nd of June 2009 namely that transfer of the property had been registered in your names.  You were accordingly from that date the registered owner although you had taken beneficial occupation of the property from the 1st of April 2009 in terms of clause 3 of the Offer to Purchase.  You were therefor fully responsible for all the obligations to and of the property as well as entitled to all the benefits from the date you took occupation.


In terms of the Offer to Purchase the seller's attorneys were instructed to attend to the transfer as is the usual case in South Africa.  The costs of registering the property are however the responsibility of the purchaser.  In this regard we refer you to clause 5 of the Offer to Purchase.  We acted on your behalf following our meeting with you at our offices.  The transferring attorneys addressed their requests and documentation to ourselves which we in turn, once satisfied therewith, referred via e-mail to yourself and to your local agent Natalie.  On receipt of your instructions we reverted to the transferring attorneys so that they could proceed with the transfer process.  We confirm having in fact advised you at the aforesaid meeting of the transfer process and what was required of you in terms of the Offer to Purchase.


We have been informed by the estate agent that Natalie has not collected the keys as she on your behalf has requested that we give you a report of the transfer process.  We again remind you that we did not attend to the transfer in the Deeds Office but acted in response to requests and documentation from the transferring attorneys and can therefor only report on what we received.



We advise that:


1.you signed the Offer to Purchase on the 23rd of January 2009 and occupation and transfer was scheduled for the 1st of April 2009.  In the event of transfer being delayed, the rental payable was R9 900.00 per month.  In terms of clause 15 of the Offer the balance of the purchase price and the transfer costs were only to be paid to the transferring attorney once a letter was received confirming that the current tenant had vacated the premises.  If they were not out by the 15th of April you reserved the right to cancel the sale.


2.you at the meeting advised us to deal with Absa in Durbanville regarding the finances.



3.the deposit was paid to the estate agent on 5th of February 2009.



4.on the 10th of February 2009 the transferring attorneys requested your full details for FICA and an undertaking for the costs and purchase price.




5.we asked you for the above on 12 February 2009 and to advise whether you had SA Income Tax Numbers.  We received no reply.



6.on 16 February 2009 we sent the required documents to the transferring attorneys without the Income Tax details.




7.on 18 February 2009 the transferring attorneys advised that the tenants has been given notice to move out by 28 February 2009.




8.on 4 March 2009 we received confirmation that the tenants had vacated the property and this information was conveyed to yourself and Natalie.  This information was important as it was relevant to clause 15 of the Offer to Purchase.



9.on 6 March we requested the transfer costs from Absa - they advised on 10 March that they still required your instruction.  We contacted you on 11 March and on 13 March Natalie advised that you could pay the costs now but that the balance purchase price could only be paid on 25 March 2009.




10.on 18 March we requested you to instruct Absa to pay the balance purchase price to us on 25 March 2009 so that we can give an undertaking to the transferring attorneys as was required in the Offer to Purchase. 



11.we received the transfer costs on 19 March 2009 and paid it over to the transferring attorneys on 20 March 2009.  The transferring attorneys advised that they still required the Income Tax Numbers and when it was finally established that you did not have any we sent the appropriate forms (IT 77) to the transferring attorneys on 9 April 2009.



12.we sent you a brief update on 15 April 2009 and at Natalie's request a more comprehensive one on 16 April 2009.  Although we had requested the balance purchase price, we had not received payment.



13.we finally received the balance purchase price which we invested pending registration and on the strength of this gave an undertaking to the transferring attorneys that we would pay this to them against satisfactory proof of registration of the transfer in the Deeds Office.


14.in the above reports we advised you that the transferring attorneys were awaiting return of the transfer duty receipt from the Receiver of Revenue whereafter they would be able to lodge.  We further advised you what the lodgement period and process in the Deeds Office entailed.


15.on 7 May 2009 after a number of phone calls the transferring attorneys confirmed that they had lodged the transfer deed and related transactions (the cancellation of the seller's bond) in the Deeds Office on 6 May 2009.



16.we e-mailed you on 8 May 2009 to advise you of the lodgement and that we would contact you when the deeds came up for registration.



17.on 20 May 2009 when we received the final statement from the transferring attorneys we noticed that they were claiming occupational rental.  You will recall that we then contacted you and that correspondence between yourself and Natalie and ourselves to place culminating in you instructing us to pay occupational rental for April and May in accordance with our advice to you that the Offer to Purchase stipulated rental from the 1st of April 2009.  There was also an amount claimed for services (electricity, rates etc.) which we did not pay as it was not your responsibility until registration (clause 4 of the Offer to Purchase).  The transferring attorneys agreed that this was correct.



18.the transfer came up for registration on 21 May 2009 and after the correspondence referred to in point 17 wherein you instructed us to pay the two months rental was finalized on 29 May 2009, we informed the transferring attorneys that we would pay them the balance purchase price R1 935 000.00 and the rental R19 800.00 at the Deeds Office on registration.  They said it would take place on 2 June 2009.



19.the estate agent (Pam Golding) paid the deposit to the transferring attorneys and the interest on the deposit to ourselves.  This interest plus the interest earned on the balance purchase price that you paid us was as advised to you in our correspondence, utilized to pay the two months rental.




20.we confirmed registration to you on 2 June 2009.  When we receive your registered title deed from the transferring attorneys (+/-6-8 weeks) we shall ensure that same is placed in safe custody for you to collect or arrange collection of.  Our final accounting to you follows.





Once you have read the above, please let us know if you have any queries or aspects that you need clarification of.







Уважаемые Мистер и Миссис Семеновы


Мы подтверждаем данным электронным письмом от 2 июня 2009, что передача имущества была зарегистрирована на ваше имя. Вы, соответственно, с этой даты являетесь зарегистрированными владельцами, хотя вы и занимаете данное имущество с 1 апреля 2009 года в соответствии с п. 3 договора-предложения покупки. Следовательно, вы несли полную ответственность за все обязательства и данное имущество, а также право пользоваться всеми преимуществами с даты когда вы заняли данное имущество.


В соответствии с Предложением Покупки, адвокаты продавца должны были принять участие в передаче имущества, как это обычно происходит в Южной Африке. Расходы по регистрации имущества, однако, являются ответственностью покупателя. В связи с этим, мы просим вас просмотреть п.5 Предложения Покупки. Мы действовали от вашего имени по итогам наших  встреч с Вами в наших офисах. Адвокаты, занимающиеся передачей имущества, направляли нам свои просьбы и документацию для нас, которую мы, в свою очередь, после того, как были удовлетворены данной документацией, перенаправляли ее по электронной почте вам и вашему местному агенту Натали. После получения от вас  инструкций мы вернулись к адвокатам для продолжения процесса передачи имущества. Мы подтверждаем, все то о чем консультировали вас на вышеупомянутой встрече о процессе передачи имущества и  то, что требуется от вас в соответствии с Предложением Покупки.



Мы были проинформированы агентом недвижимости, что агент Натали не забрала ключи, так как она от вашего имени обратилась к нам с просьбой предоставлять Вам отчет о процессе передачи. Мы еще раз напоминаем Вам, что мы не принимали участия в передаче дела в Управление, однако действовали в ответ на просьбы и документы адвокатов, занимающихся передачей имущества, и можем сообщать вам, соответственно, только о том, что мы получили.


Мы рекомендуем:


1. вы подписали Предложение Покупки 23-го января 2009 года, передача и занятие имущества были запланированы на 1 апреля 2009 года. В случае задержки передачи, арендная плата составляла R9 900.00 в месяц. Что касается статьи 15 данного Предложения, остаток покупной цены и расходы на передачу имущества должны были быть оплачены только адвокату, занимающемуся передачей имущества, как только вы получили письмо, подтверждающее, что нынешний арендатор освободил помещение. Если бы арендатор не выехал из помещения до 15-го апреля, вы имели за собой право отказаться от продажи.



2. вы на вышеупомянутой встрече сообщили нам решать вопросы, связанные с финансами с Абса из Durbanville.


3. предоплата была внесена агенту по недвижимости 5го февраля 2009 года.



4. 10го февраля 2009 года адвокаты, занимающиеся передачей имущества, попросили полную информацию о вас для FICA и обязательства взять на себя расходы и покупную цену.



5.мы попросили вас о вышеупомянутом 12го февраля 2009 года и спросили есть ли у вас SA Номер Подоходного Налога. Мы не получили ответа.


6. 16го февраля 2009 года мы отправили все необходимые документы для передачи имущества адвокатам, но только без информации о подоходном налоге.


7. 18го февраля 2009 года адвокаты, занимающиеся передачей имущества, сообщили, что арендаторам было направлено уведомление об освобождении помещения до 28го февраля 2009 года.


8. 4го марта 2009 года мы получили подтверждение того, что арендаторы освободили собственность, и эта информация была предоставлена вам и Натали. Данная информация имеет важное значение, так как имеет прямое отношение к статье 15 Предложения Покупки.


9. 6го марта мы попросили Абса проплатить расходы, связанные с передачей имущества – 10го марта они сообщили о том, что им по-прежнему требуются инструкции от вас. Мы направили Вам письмо 11го марта, а 13го марта Наталья сообщила, что вы можете оплатить расходы сейчас, а остаток покупной цены может быть выплачен только 25го марта 2009 года.


10. 18го марта мы попросили Вас дать указание Абса выплатить нам остаток покупной цены 25го марта 2009 года, чтобы мы могли дать обязательство адвокатам, занимающимся передачей имущества, соответственно с Предложением Покупки.


11. мы получили оплату расходов при передаче имущества 19го марта 2009 года и заплатили данную сумму адвокатам, занимающимся передачей, 20го марта 2009 года. Адвокаты сообщили, что им по-прежнему необходима информация о номере подоходного налога и когда, наконец, было установлено, что вы не имеете никакого номера подоходного налога, мы направили соответствующие формы (ИТ-77) адвокатам, занимающимся передачей имущества, 9го апреля 2009 года.


12. мы отправили вам краткую информацию 15го апреля 2009 года и, по просьбе Натали, более всеобъемлющее письмо 16го апреля 2009 года. Хотя мы просили вас проплатить остаток покупной цены, мы не получили платеж.


13. мы наконец-то получили остаток покупной цены, который мы сразу вложили в ожидании регистрации, и в силу этого дали обязательство адвокатам, занимающимся передачей имущества, что мы оплатим им в случае доказательства регистрации передачи имущества в ведомстве.


14. в вышеупомянутых отчетах мы сообщали Вам о том, что адвокаты ожидают возвращения поступления перевода долга от Получателя Доходов после чего они смогут подать заявление. Кроме того, мы сообщали Вам, что срок подачи и обработки в Управлении взаимосвязаны.


15. 7го мая 2009 года, после нескольких телефонных звонков, адвокаты, занимающиеся передачей имущества, подтвердили, что они подали дело о передаче и связанные с ним операции (отчуждение продавца), в Управление 6го мая 2009 года.


16. 8го мая 2009 года мы по электронной почте сообщили Вам о подаче вашего дела в Управление и что мы свяжемся с Вами, когда дело  дойдет до регистрации.


17. 20го мая 2009 года, когда мы получили окончательное заявление от адвокатов, занимающихся передачей имущества, мы заметили, что они запросили арендную плату за занятие имущества. Вы помните, что мы связались с Вами, и что шла переписка между вами, Натали, и нами, решая вопрос об оплате аренды за апрель и май, в соответствии с Предложением Покупки, где предусмотрена аренда с 1-го Апреля 2009 года. Там также была сумма за услуги (электричество, налоги и т.п.), которые мы не оплатили, так как это не было вашей ответственностью до регистрации (п. 4 Предложения Покупки). Адвокаты, занимающиеся передачей имущества, согласились с этим.


18. передача подошла к регистрации 21го мая 2009 года и, после переписки, упомянутой в пункте 17, где вы поручили нам оплатить аренду за два месяца, была завершена 29го мая 2009 года. Мы сообщили адвокатам, что мы оплатим им покупную стоимость R1 935 000,00 и арендную плату R19 800.00 в офисе Управления во время регистрации. Они заявили, что регистрация будет проходить 2го июня 2009 года.


19. агент по продаже недвижимости (PAM Golding) заплатил депозит адвокатам, занимающимся передачей имущества, и оставил проценты с депозита для себя. Этот процент, а также проценты с остатка покупной цены, которые вы заплатили нам, как было сообщено заранее в нашей переписке, используются для оплаты арендной платы за два месяца.


20. мы подтвердили вашу регистрацию 2го июня 2009 года. Как только мы получим ваши зарегистрированные документы от адвокатов (+/- 6-8 недель), мы должны удостовериться, что то же самое находится на хранении и для вас (та же самая копия) чтобы забрать или организовать это. Наш конечный бухгалтерский отчет будет Вам предоставлен.


По прочтении выше изложенного, пожалуйста, сообщите нам о возникших вопросах или непонятных аспектов, которые необходимо разъяснить.


Аська 492-585-170


Copyright © 2009